Als een vennootschap failliet gaat, is het voor een verhuurder die aan de failliet verhuurde belangrijk dat hij het huurcontract snel op kan zeggen. De wet biedt deze mogelijkheid in art. 39 Faillissementswet (hierna: Fw.). Op die manier kan de verhuurder een pand snel weer verhuren en is hij zeker(der) van een inkomen. Voor de curator van de failliet kan dit voor lastige situaties zorgen, omdat hij tegen zijn wil uit een pand gezet kan worden. Curatoren bekijken de uitspraak van de Rechtbank Overijssel dan ook met argusogen.[1] De kantonrechter moest zich buigen over de vraag of specifieke feiten en omstandigheden een opzegging ex 39 Fw kunnen doorbreken. 

De Etam Groep Retail BV (hierna: Etam) huurde een aantal panden, te weten in Zwolle, Harderwijk en Den Bosch, om hier kledingwinkels (namelijk Miss Etam en Promiss) te vestigen. Bij vonnis van 21 april 2015 is Etam failliet verklaard, en als reactie hierop heeft de verhuurder aan de curator laten weten de drie afzonderlijke huurovereenkomsten per 23 juli 2015 op te zeggen, tegen een eerder dan overeengekomen einddatum, op grond van art. 39 Fw.) De verhuurder was door een aantal geïnteresseerde derden benaderd en wilde de panden graag verder verhuren.

FIPH B.V., de partij met wie de curatoren in gesprek waren over een doorstart van de winkels van Miss Etam en Promiss heeft laten weten dat per 1 mei 2015 een aantal winkelpanden van Etam zouden worden overgedragen aan hem. Onder deze winkelpanden vielen ook de eerdergenoemde gehuurde panden waar de kledingwinkels in zijn gevestigd. De curator heeft de verhuurder verzocht mee te werken aan een indeplaatsstelling, maar dit werd door de verhuurder geweigerd. Bij een indeplaatsstelling verzoekt de oorspronkelijke huurder, in dit geval de curator, de verhuurder om machtiging om een derde als huurder in zijn plaats te stellen, in dit geval FIPH B.V. Er zou dan sprake zijn van een contractovername tussen de failliet en FIPH B.V., en de doorstarter zou rechthebbende worden onder de huurovereenkomst (art. 7:307 e.v. BW).

De curatoren vorderen een verklaring voor recht dat de verhuurder geen beroep toekomt op artikel 39 Fw. Zij willen dat aan hen machtiging wordt verleend om de doorstarter in de plaats te stellen van de oorspronkelijke huurder zodat een doorstart van start zou kunnen gaan.

De kantonrechter overwoog echter anders. Hij stelde voorop dat zonder het bestaan van een huurovereenkomst een indeplaatsstelling niet mogelijk is. De opzegging door de verhuurder is in dit geval rechtmatig gebeurd, op grond van artikel 39 Fw. Dit zou anders zijn als de opzegging van de huurovereenkomst misbruik van het recht zou zijn. De opzegging zou dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, evident onaanvaardbaar moeten zijn. Dit is een strenge toetsing: het belang van de huurder moet dringender zijn en zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder. Of iets onder misbruik van het recht valt, is afhankelijk van vele omstandigheden die per casus sterk kunnen verschillen.

De kantonrechter vond dat er in de voornoemde zaak niet voldoende grond was om uit te gaan van onaanvaardbaarheid. De belangrijkste overweging is dat voor een succesvolle indeplaatsstelling het belangrijk is dat er op tijd duidelijkheid bestaat over de doorstarter. Een dergelijke procedure heeft slechts kans van slagen indien de doorstarter voldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming van de huurovereenkomst. De gronden die de kantonrechter hiervoor aanvoerde waren onder anderen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig en op tijd is opgezegd door de verhuurder. De verhuurder streefde zijn eigen belangen na, maar dit kon niet als onevenredig aangemerkt worden. Wat het meest opvallend was in deze uitspraak, was dat de curatoren de verschuldigde huur vanaf 1 juli 2015 niet hadden voldaan, de verhuurder geen inzage in alle stukken hadden gegeven en de curatoren, althans de doorstarter, al eerder de mogelijkheid hadden om de overname in een van de gehuurde panden door te zetten, maar hier, kennelijk bewust, van af hebben gezien.

Het gevolg van deze uitspraak is dat de curatoren de gehuurde panden moeten ontruimen en ter beschikking moeten stellen aan de verhuurder, zodat hij het opnieuw kan verhuren. In het algemeen kan geconcludeerd worden dat de verhuurder een doorstart niet hoeft te accepteren, zolang de procedure van art. 39 Fw goed is gevolgd en er in casu geen redenen zijn om de opzegging van de huurovereenkomst als misbruik van het recht te zien.

In het licht van de recente overname van V&D-formule La Place door Jumbo biedt dit een interessant perspectief.[2] Jumbo heeft in ieder geval 60 van de 205 restaurants overgenomen, en dit kunnen er meer worden. Wel is nog onduidelijk hoe de doorstart er uit gaat zien. Veel La Place-filialen zitten ín een V&D-filiaal, en wie deze panden gaat overnemen is vooralsnog onduidelijk. Gezien deze uitspraak van de kantonrechter zou deze overname nog weleens voor problemen met de verhuurder kunnen gaan zorgen…

[1] Rechtbank Overijssel 22 december 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:5634.

[2] Link: http://www.volkskrant.nl/economie/curatoren-vend-verkopen-la-place-aan-jumbo~a4232622/

The post Wie heeft recht op het pand? appeared first on Bulletineke Justitia.