Het zal niemand zijn ontgaan de afgelopen tijd, alles wordt duurder. Met een recordhoogte in september van een gemiddeld variabel gastarief van bijna 4,- euro per m3 waren het voor veel huishoudens in Nederland lastige wintermaanden.[1] Maar niet alleen de gasrekening brak records, ook de rest van het leven werd duurder. Het prijzenplafond dat in januari 2023 is ingevoerd door de overheid heeft de Nederlander weer wat ademruimte gegeven. Maar het leven blijft nog steeds duur en de voedselprijzen blijven stijgen.[2]

Reden genoeg om een beetje op de kleintjes te letten. Dit kan onder andere door: minder vaak de thermostaat aan te zetten, het huismerk te kopen in plaats van het A-merk en het isoleren van je woning. Laatstgenoemde krijgt ook steeds meer steun vanuit de overheid. Zo krijgen woningeigenaren en Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)  bij het isoleren van twee of meer onderdelen van hun koopwoning 30% van de kosten vergoedt. Om woningeigenaren en VvE’s nog meer te stimuleren krijgen zij sinds de jaarwisseling ook 15% van de kosten vergoedt als zij slechts één energiebesparende maatregel nemen.[3] Voor huurders is dit echter een ander verhaal. In dit artikel zal een licht geschenen worden op de mogelijkheden van het isoleren van een woning voor een huurder in de particuliere sector.

Gebrek aan het verhuurde

Volgens data van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft 1 op de 6 particuliere huurwoningen enkel glas in de woonkamer en bijna een kwart van de huurders heeft enkel glas in de slaapkamer.[4] Mensen met een huurwoning bij een particuliere verhuurder hebben maar weinig mogelijkheden om op de energiekosten te besparen. Een verhuurder is namelijk niet wettelijk verplicht om de woning beter te isoleren. De verplichtingen van een verhuurder zijn opgenomen in boek 7, titel 4, afdeling 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Zo is de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW verplicht op verlangen van de huurder een gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Helaas merkt de overheid het ontbreken van isolatie in een woning niet aan als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.[5] Wanneer een verhuurder gaat isoleren dan zal het worden aangemerkt als een renovatie waardoor de huur zal stijgen. De Woonbond[6] verzoekt Hugo de Jonge, Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, om enkel glas aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Daarmee wordt de verhuurder verplicht om dubbelglas te plaatsen. Of de kosten voor het plaatsen van dubbelglas dan voor rekening van verhuurder of huurder komen is een lastige vraag. Het zal zeer afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval, zoals de rest van de staat van het huis of het gedrag van de (ver)huurder.

Wet goed verhuurderschap

Een andere mogelijkheid waardoor de overheid huurders niet in de kou laat staan zou zijn via een nieuw wetsvoorstel. De reeds hiervoor genoemde minister Hugo de Jonge heeft 7 juni jl. het wetsvoorstel ‘Wet goed verhuurderschap’ (hierna: Wgv) ingediend. Met dit voorstel wil de regering ongewenste verhuurpraktijken voorkomen, tegengaan en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beschermen. Het voorstel introduceert een geheel nieuwe gereedschapskist aan de gemeenten met daarin verschillende instrumenten. Zo zou de gemeente (basis)normen kunnen opstellen wat goed verhuurderschap inhoudt, krijgt het de bevoegdheid om verhuurdervergunningen te introduceren en de mogelijkheid om het beheer van een woning over te nemen. Voornamelijk het tweede instrument zou goed nieuws kunnen zijn voor huurders.

Achterliggende problematiek

De wetgever merkt dat verhuurders zich niet op maatschappelijk verantwoorde wijze gedragen bij het aanbieden en verhuren van woonruimten. Dit ziet dan zowel op torenhoge huurprijzen, gebrekkige panden en illegale verhuur als intimidatie en discriminatie bij de selectie van een huurder. In de MvT wordt een waslijst aan voorbeelden genoemd vanuit gemeenten (voornamelijk de Randstad) waar sprake is van discriminatie, intimidatie en ander slecht verhuurgedrag.[7] Het schetst een goed beeld waar huurders in Nederland mee te maken hebben en waarom dit moet worden aangepakt door de overheid. Het huidig wettelijke instrumentarium voor de aanpak c.q. regulering van verhuurders is ontoereikend en richt zich enkel op de bestemming, de staat en het gebruik van het gebouw. De gemeente beschikt niet over gereedschap waarmee zij het gedrag van verhuurders kan normeren en op basis van die normen handhavend kan optreden.[8] Daarnaast is het nu veelal de huurder die zelf in actie moet komen tegen onrecht met alle gevolgen van dien. Denk hierbij aan: de beëindiging van de huur, geen verlenging van het contract of andersoortige repercussies. Wanneer het gedrag van de verhuurder aan banden wordt gelegd zal dit ten goede komen van de huurder zonder dat hij daarvoor zijn nek moet uitsteken.

Wat kan het betekenen voor de huurder?

De gemeenteraad kan op grond van art. 4 Wgv in een verhuurverordening bepalen dat het voor een verhuurder verboden is om zonder verhuurvergunning een woonruimte te verhuren in een bepaald gebied. Hier moet een kleine nuancering worden aangebracht, de gemeenteraad kan alleen de verhuurvergunning verplicht stellen in gebieden waar de leefbaarheid ‘onder druk’ staat. De gemeenteraad moet het instellen van de vergunningplicht onderbouwen met feiten en cijfers over de lokale situatie. Het college van Burgermeester en Wethouders (hierna: college van B&W) kan op grond van art. 7 Wgv aan een dergelijke vergunning dan voorwaarden verbinden. Deze voorwaarden zouden dan betrekking hebben op de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap. Het college van B&W kan ook een maximum stellen aan de kale huur van een zelfstandige woonruimte of het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan verplicht stellen voor een verhuurder. Laatstgenoemde plan moet op grond van de wet ten minste bevatten: de uit te voeren vernieuwingen, onderhouds-en herstelwerkzaamheden aan het gebouw over een periode van vijf jaar; een schatting van de kosten van deze werkzaamheden en de te maken reservering voor het dekken van de kosten. In dit plan zou dus verplicht gesteld kunnen worden dat een verhuurder zijn gebouw(en) gaat isoleren als hij nog steeds deze ruimte wil verhuren. Maar ook onder de normen van goed verhuurderschap zou opgenomen kunnen worden dat een woning voldoende geïsoleerd moet zijn.

Conclusie

Hoewel de toekomst er enigszins zonnig uitziet blijft het momenteel nog behoorlijk lastig voor een huurder om zijn woning fatsoenlijk geïsoleerd te krijgen zonder daarvoor al te diep in de buidel te tasten. Het zal daarnaast nog enige tijd duren voordat de Wet goed verhuurderschap daadwerkelijk in werking zal treden en deze ook is geïmplementeerd door lokale overheden. Maar op deze manier komen we wel dichterbij een beter beschermde huurder die een meer redelijke prijs gaat betalen voor zijn woning en de staat waarin deze verkeert.

[1] www.overstappen.nl/energie/gasprijzen.

[2] ‘De boodschappen blijven waarschijnlijk nog wel een tijdje duur’ RTL Nieuws 1 februari 2023.

[3] www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energie-thuis.

[4] www.woononderzoek.nl.

[5]www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energie-thuis/vraag-en-antwoord/is-de-verhuurder-verplicht-energiebesparende-voorzieningen-aan-een-woning-aan-te-brengen.

[6] De Woonbond is een vereniging die de belangen van huurders in Nederland behartigt. De Woonbond staat voor betaalbare huren, goede woningen in leefbare, veilige wijken en voor sterke huurdersorganisaties.

[7] Kamerstukken II, 2021/22, 36130, nr. 3, p. 2-3.

[8] Kamerstukken II, 2021/22, 36130, nr. 3, p. 9.

The post <strong>Overheid, laat de huurders niet in de kou staan!</strong> appeared first on Bulletineke Justitia.