Veel rechtenstudenten gaan aan het einde van hun bachelor of in hun master stage lopen om zo kennis te maken met de juridische praktijk. Maar ook in de eerste jaren van je studie kun je van alles doen: van juridisch adviseur bij een rechtswinkel tot een bestuursjaar en van pleiten bij een pleitgenootschap tot een baantje als buitengriffier. Om de Nijmeegse (jongerejaars) rechtenstudent een beeld te geven van wat er allemaal mogelijk is, zullen er de komende tijd wat artikelen online komen met ervaringen van studenten. Met een mooie cijferlijst alleen kom je er immers niet: persoonlijke ontwikkeling door middel van nevenactiviteiten is minstens zo belangrijk. Deel 4 van ‘De actieve rechtenstudent’.
Getooid met haar tot over mijn schouders, een zwart Metallica-shirt dragend en met iets van vijftig heuse studiepunten op zak mocht ik in de zomer van 2010 als vrijwilliger aan de slag bij Stichting Huurteams Nijmegen. De stichting bestond toen slechts anderhalf jaar en was opgericht door Studentenvakbond AKKU. Via de rechtswinkel van AKKU, die ook studenten zonder propedeuse aannam en waar ik reeds enkele maanden actief was, kwam de vraag om ook vrijwilliger te worden bij Huurteams Nijmegen op mijn bordje. Op de vraag wat van mij verwacht werd, was het antwoord “iets met huurders helpen”. Aha.
Mijn taak bleek het bijstaan van huurders in (het voorkomen van) geschillen met hun verhuurder. Te denken valt aan het betalen van een te hoge huurprijs, het betalen van ondoorzichtige servicekosten en onderhoudskwesties. Veel huurders weten niet eens dat de huurprijs in de meeste gevallen krachtens wet aan een maximum is gebonden! Huurders die beter ingelezen zijn, durven soms de strijd niet aan met de verhuurder. Immers, van hem zijn ze afhankelijk voor hun woonruimte. Daarom beschermt de wet de huurder tegen opzegging zonder geldige reden (art. 7:271 lid 4 io. 7:274 BW). Huurders kon ik van voorlichting en bijstand voorzien, bijvoorbeeld door contact te leggen met de verhuurder. Kwamen partijen niet tot een schikking, dan kon ik namens de huurder de Huurcommissie om een uitspraak verzoeken.
Het prachtige art. 3a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte luidt: “er is een huurcommissie”. Een beter schoolvoorbeeld van een constituerende bepaling heb ik niet kunnen vinden. Zij heeft tot taak uitspraak te doen in huurprijsgeschillen. Haar uitspraak is bindend, tenzij één van partijen zich binnen acht weken tot de kantonrechter wendt (art. 7:262 lid 1 BW; overigens is naar de letter genomen de uitspraak dus bindend wanneer beide partijen zich richten tot de rechter). Voordat uitspraak wordt gedaan houdt de Huurcommissie zitting over het tot haar gerichte verzoek, dat bijvoorbeeld gaat over huurverlaging. Optreden als gemachtigde in een conflict – zeker tijdens de rechtenstudie – is een unieke en leerzame ervaring.
De ‘huurprijs’ is het bedrag is dat wordt betaald voor het enkele gebruik van de woonruimte (art. 7:237 lid 2 BW). In de praktijk wordt dit de kale huurprijs genoemd. De kale huurprijs is dus gebonden aan een maximum, dat wordt bepaald door het zogenaamde woningwaarderingsstelsel. Om de maximale kale huurprijs van een kamer te bepalen is het bijvoorbeeld relevant wat de oppervlakte is, met hoeveel mensen het sanitair wordt gedeeld en of er een fietsenberging is. Wanneer een huurder zich tot Huurteams Nijmegen wendde, ging ik – gewapend met een lasermeter – op huisbezoek om een woningmeting te verrichten. Opeens stond ik schetsen te maken, oppervlaktes te berekenen en rekensommetjes te maken om de kale huurprijs te kunnen bepalen. De werkzaamheden waren dus lang niet altijd juridisch van aard! In de meeste gevallen bleek een huurder te veel te betalen en kon mijn interventie tussen huurder en verhuurder van start.
Een mooi voorbeeld om te noemen is een woningmeting die ik verrichte in een studentenhuis met elf huurders. Gemiddeld genomen bleken zij zo een negentig euro per maand te veel te betalen! De verhuurder zag zijn omzet met bijna elfduizend euro verschrompelen toen ik hem namens de huurders uitnodigde voor een gesprek over de huurprijs. Partijen werden door mij en een collega aan tafel gezet op een neutrale locatie, op een willekeurige vrijdagmiddag om half vier. De hamvraag: kunnen we eruit komen zonder procedure bij de Huurcommissie? Het werd duidelijk geen leuk weekeinde voor deze verhuurder. Hij had niet meer dan 24 uur nodig om instemmend doch knarsetandend te reageren, omdat hij door de Huurcommissie anders veroordeeld zou worden om leges à €450,- te betalen – en dat maal elf!
In september 2013 werd ik voorzitter van de stichting. Mijn werkzaamheden werden verlegd naar personeelszaken en scholing; zelf voerde ik amper nog zaken. De stichting heeft naast vrijwilligers twee betaalde werknemers in dienst. Het was een bijzondere les om te constateren hoe dienend een werkgever eigenlijk is: hij is weliswaar instructiebevoegd, maar met name bezig om de omstandigheden te creëren waarin de werknemers hun werk kunnen doen. Bij mijn aantreden als voorzitter had de stichting niet eens een eigen kantoor, inmiddels heeft ze een prachtlocatie op de campus. Enfin, ik hoef er niet omheen te draaien dat het ideaal is om bepaalde klussen te kunnen uitbesteden aan personeel (dat er, anders dan ik, wel voor wordt betaald). Het naast de rechtenstudie actief zijn – of dat nu als werkgever, bijstandsverlener of in een andere nuttige hoedanigheid is – raad ik iedereen aan, omdat juridische praktijkervaring uit geen enkel handboek is op te maken. Dat kan zelfs leiden tot een tv-opname (http://www.npo.nl/nos-op-3/27-10-2014/POW_00723288 vanaf 7:14)!
Mr. P. Eymaal
Meer informatie en cijfers zijn op te maken uit jaarverslagen van Stichting Huurteams Nijmegen, te vinden op http://www.huurteamsnijmegen.nl/over/jaarverslagen/.
The post Iets met huurders helpen appeared first on Bulletineke Justitia.