Bemiddelingskosten: wie betaalt de rekening?

Als je op zoek bent naar een woonruimte begint je zoektocht meestal op het internet. Als je dan die felbegeerde woonruimte hebt gevonden, blijkt dat voordat je de woonruimte kunt bezichtigen je jezelf moet inschrijven op de website van een bemiddelingsbureau of makelaar. Aan deze inschrijving zijn geen kosten verbonden, maar komt er een huurovereenkomst tot stand tussen jou en de verhuurder, dan wordt er een bemiddelingscourtage in rekening gebracht ter grootte van een maandhuur. Voor welke diensten betaal je dan eigenlijk?

Deze discussie is op gang gekomen sinds verschillende huurders een gerechtelijke procedure zijn gestart om deze bemiddelingscourtage terug te vorderen. Ondanks dat dit steeds om ongeveer hetzelfde feitencomplex ging, oordeelde kantonrechters verschillend over deze kwestie. Door een prejudiciële vraag van de kantonrechter Den Haag heeft de Hoge Raad een einde gemaakt aan deze discussie.

Tussen een makelaar en verhuurder bestaat een bemiddelingsovereenkomst waarbij de makelaar zich verbindt werkzaamheden te verrichten voor de verhuurder. Kenmerkend bij deze overeenkomst is dat de bemiddelaar zich verbindt werkzaamheden te verrichten die gericht zijn op het tot stand brengen van een huurovereenkomst. De verhuurder betaalt hier dan een bemiddelingscourtage voor. Dat een makelaar voor zijn verrichte werkzaamheden een vergoeding verlangt is niet meer dan redelijk. Deze werkzaamheden bestaan doorgaans uit het regelen van een bezichtiging, het opstellen van een huurovereenkomst en het zorg dragen voor de sleuteloverdracht. In de praktijk blijkt echter dat deze kosten tevens aan de huurder worden doorberekend. Welke werkzaamheden verricht de bemiddelaar dan eigenlijk voor de huurder? Hier loopt de bemiddelaar tegen het leerstuk van tweezijdige bemiddeling aan.

De wettelijke regeling

Het leerstuk van tweezijdige bemiddeling wordt ook wel het dienen van twee heren genoemd. De wetgever acht tweezijdige bemiddeling ongewenst, omdat de huurder en verhuurder van nature tegenstrijdige belangen hebben. Immers wenst de verhuurder een zo hoog mogelijke huurprijs en de huurder een zo laag mogelijke. Om deze belangenverstrengeling te voorkomen, is de regel van artikel 7:417 BW opgenomen. Lid 4 van dit artikel bepaalt dat er bij tweezijdige bemiddeling geen courtage in rekening mag worden gebracht bij de particuliere huurder, zelfs niet indien er geen courtage in rekening is gebracht bij de verhuurder. Wel moet het daarbij gaan om een zelfstandige woonruimte waarbij de bemiddelaar in opdracht van beide partijen handelt bij het tot stand brengen van deze overeenkomst. En juist deze voorwaarde roept in de praktijk vragen op.

Uitspraken kantonrechters

Aan verschillende kantonrechters werd de vraag voorgelegd of de bemiddelaar het wettelijke verbod van tweezijdige bemiddeling had overtreden. De kantonrechters die tot een bevestigend oordeel kwamen,[1] namen allen aan dat het feit dat de verhuurder middels een advertentie hun woning aanbieden op de website van een bemiddelaar, impliceert dat de verhuurder aan de bemiddelaar opdracht heeft versterkt tot bemiddeling. De kantonrechters die juist tot een afwijzend oordeel kwamen[2], vonden het plaatsen van een advertentie op de website van een bemiddelaar nog niet van doorslaggevende betekenis.

De Hoge Raad beslist

De Hoge Raad maakt een einde aan de discussie.[3] Bij beantwoording van de vraag of het plaatsen van een advertentie op de website van een bemiddelaar maakt dat er sprake is van een bemiddelingsovereenkomst tussen verhuurder en bemiddelaar, zijn een aantal omstandigheden van belang. Daarbij is het bijvoorbeeld van belang of de verhuurder is benaderd door de bemiddelaar of dat verhuurder zelf heeft verzocht zijn woonruimte op de website te plaatsen. Ook kan het van belang zijn of de mogelijkheid bestaat voor de huurder om rechtstreeks contact op te nemen met de verhuurder. Kan dit namelijk niet, dan is de huurder immers afhankelijk van de bemiddelaar bij het tot stand komen van de huurovereenkomst. En welke werkzaamheden verricht de bemiddelaar dan specifiek voor de huurder? Het is aan de bemiddelaar om dit aan te tonen. Daarbij kan gedacht worden aan het actief onderzoeken van de woonwensen van de huurders en het adviseren bij het selecteren van een woonruimte bijvoorbeeld.

De Hoge Raad oordeelt dat slechts in de situatie dat de potentiële huurder zelf contact dient op te nemen met de verhuurder er geen sprake is van een bemiddelingsovereenkomst tussen de bemiddelaar en verhuurder. Immers kan hieruit worden afgeleid dat de bemiddelaar niet de bedoeling heeft om zelf betrokken te worden bij het tot stand brengen van de overeenkomst. Dit is naar mijn mening dan ook een bevredigend oordeel nu dit de overeenkomst van bemiddeling juist kenmerkt.

Mocht je op zoek gaan naar een woonruimte, dan scheelt dit je dus een maand huur!

[1] Rb Amsterdam, sector kanton, 13 maart 2013, ECL:NL:RBAAMS:BZ6442. Rb Noord-Nederland, sector kanton, 2 januari 2014, ECL:NL:RBNNE:2014:25. RB Amsterdam, sector kanton, 16 januari 2014, ECLI:NL:2014:283.
[2] Rb Zeeland West-Brabant, Kanton Tilburg, 7 november 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:11307. Rb Gelderland, kanton Arnhem, 13 november 2013, ECL:NL:RBGEL:2013:4571. Rb Oost-Brabant, kanton ’s-Hertogenbosch, 4 september 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:5235.
[3] Hoge Raad 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099.

 

 

Een reactie op “Bemiddelingskosten: wie betaalt de rekening?”

  1. Goed en handig artikel!

    Beantwoorden

Reageer op dit bericht

Recente artikelen

Recente reactie

Door: Benni de Jong

Dit is een helder en verduidelijkend artikel!Al roept Vladimir Poetin ook bij mij enige wrevel en gruwel op, voor het voortbestaan van een land als Rusland is hij mijns inziens onmisbaar, al laat zijn politieke uitvoering zeer te wensen over. Zijn voorgangers waren zéker niet het antwoord op deze post-communistische (groot?)macht! Gorbatsjov was té voortvarend in zijn progressieve beleid, terwijl de vrouwen betastende, immer dronken Jeltsin er een puinhoop van maakte. In de jaren negentig was Rusland dan ook een broednest van criminelen, die vrijwel ongehinderd hun gang konden gaan : het tekende de geboorte van de Russische mafia, die, inmiddels naar het Westen doorverhuisd, onuitroeibaar blijkt te zijn! Poetin, tenslotte, "het gesorg dat alles wir reg gekom het"... welnu, veel dan toch.Volgens mij wordt het weer tijd voor het herstel van de post-tweedewereldoorlogse Sovjet-Unie (of het eerdere tsaristische Russische Rijk), qua grondgebied en mensenmassa dan, om een voorlopig tegenwicht te kunnen bieden aan opkomende grootheden als China en India, en wie weet aan welke landen in Azië en mogelijk ook in Latijns-Amerika en Afrika nog meer, voor zover die zich in de nabije toekomst zullen komen aandienen om een stuk van de machtstaart in de wereld mee te verorberen... Ook voor de rest van het noordelijk halfrond, ons leefgebied, zal dit een steun blijken te zijn.Het puntje "Nederlandse-taalgebruik" is nog wat zorgelijk bij Chantal. Echter, de schrijfster is een jongedame van 20 lentes, die zich in de loop der jaren op dat punt nog wel verder ontwikkelen zal. Haar opmerkzaamheid en historische verwijzingen laten niets aan scherpte en zorgvuldigheid te wensen over.Ga zo door, mejuffrouw Van der Welde!

Door: Carola Leenders

Mooi artikel Kyra! Trots op je!

Door: Erna Smittenberg

"Smittenberg" uiteraard ...:.)

Uw browser is niet meer van deze tijd!

Update uw browser om optimaal van deze website (en vele anderen) te genieten Nu updaten!

×